I. Pendekatan Data Pasar (Market
Data Approach)
yaitu dilakukan dengan cara membandingkan obyek pajak yang
akan dinilai dengan obyek pajak yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui
dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Pendekatan data pasar
terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi.
Langkah-langkah penerapan Pendekatan
Data Pasar
1.
Mengumpulkan data pembanding
- Properti pembanding hendaknya berada pada lokasi yang sama dengan properti yang dinilai.
- Properti pembanding hendaknya mempunyai kegunaan yang sama dengan propertiyangdinilai
- Telah terjadi transaksi terhadap properti pembanding tersebut
- Jangka waktu terjadinya transaksi tersebut masih relatif baru
- Karakteristik data pembanding hendaknya mempunyai kemiripan dengan properti yangdinilai.
- Jumlah data pembanding diusahakan sebanyak-banyaknya
2.
Analisa data pembanding
Analisa data ini dengan memperhatikan lokasi, waktu
transaksi, jenis properti dan lain-lain
3.
Adjustment (Penyesuaian)
Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam membuat
penyesuaian ini adalah :
a. Lokasi
b. Accessibility
(Pencapaian)
c. Waktu
d. Karakteristik
Properti
e. Kesimpulan
Nilai
II.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini digunakan untuk
penilaian bangunan yaitu dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang
dikeluarkan untuk membuat suatu bangunan baru obyek yang dinilai dikurangi
penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap
komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.
Langkah-langkah
penerapan Pendekatan Biaya
a.
Menentukan biaya pembangunan baru bangunan
b.
Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan
c. Mengurangi biaya pembangunan baru bangunan
dengan penyusutan(depresiasi),sehingga didapat Nilai Bangunan
d.
Menentukan nilai tanah dimana bangunan itu didirikan
e. Menambahkan nilai bangunan dan nilai tanah
sehingga diperoleh nilai pasar wajar property
Ada
3 (tiga) penyusutan (depresiasi) yang menentukan NJOP bangunan
1.
Penyusutan Fisik
Penurunan
nilai bangunan yang disebabkan oleh kerusakan (kemorosotan/penurunan) kondisi
fisik bangunan yang disebabkan oleh penurunan kekuatan bangunan,retak,
kerusakan struktur, kerusakan bahan material.
2.
Penyusutan Fungsi
Penurunan
nilai bangunan yang disebabkan oleh penurunan fungsi bangunan tersebut
3.
Penyusutan Ekonomi
Penurunan nilai bangunan yang
disebabkan oleh faktor-faktor yang berada di luar bangunan tersebut
(faktor eksternal)
III.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
yaitu dilakukan dengan cara
menghitung atau meproyeksikan seluruh pendapatansewa/penjualandalam satu tahun
dari obyek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi
dan/atau hak pengusaha,selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat
kapitalisasi tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk obyek-obyek
komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel,
apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut
tempat rekreasi dan lain sebagainya.
Langkah-langkah
Penerapan Pendekatan Pendapatan
1.
Menentukan pendapatan kotor potensial pertahun
2.
Mengurangi pendapatan kotor potensial pertahun dengan tingkat kekosongan
tertentu, untuk mendapatkan
pendapatan kotor efektif pertahun
3.
Mengurangi pendapatan kotor efektif pertahun dengan biaya tahunan, untuk
mendapatkan pendapatan bersih pertahun
4. Mengalikan
pendapatan bersih pertahun dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu, untuk
mendapatkan nilai pasar wajar properti