Segala hal yang perlu anda ketahui tentang Penilaian PBB

Cara Penilaian



1. PENILAIAN INDIVIDUAL
•    dilakukan dengan memperhitungkan semua karakteristik dari setiap Objek Pajak
•    dilakukan terhadap:
•    OP non-standar,
•    OP khusus,
•    OP bernilai tinggi, atau
•    OP yg dinilai dengan CAV (Computer Assisted Valuation ) tetapi tidak dapat mencerminkan nilai yg sebenarnya

 Administrasi Penilaian Individu
Setelah penilaian terhadap suatu properti/objek pajak selesai dilaksanakan, dibuatkan laporan penilaian secara lengkap (narrative report) yang pada umumnya berisi hal-hal pokok sebagai berikut :

1. Surat Laporan Hasil Penilaian
Surat ini memuat hal-hal sebagai berikut :
•    Tanggal surat, nomor surat dan .
•    Perihal, berisi nama obyek pajak, alamat dan NOP
•    Nama dan alamat pemberi tugas
•    Isi surat yang menerangkan :
-    Nomor, tanggal dan perihal surat penugasan
-    Kesimpulan akhir NJOP dan per tanggal penilaian
-    Pernyataan penilai
•    Tanda tangan penilai

2. Sertifikasi Nilai
Yaitu suatu pernyataan yang menerangkan hubungan antara penilai dengan nilai yang dihasilkan berdasarkan analisa yang obyektif, profesional dan mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) serta kode etik penilai.
Contoh :
Bahwa nilai yang dihasilkan adalah :
-    Berdasarkan pengetahuan penilai dan berdasarkan data yang dipercaya penilai.
-    Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilai.
-    Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang membatasi.

3.    Ringkasan Laporan Penilaian
Berisi tentang hal-jal sebagai berikut :
-    Nama objek pajak / wajib pajak
-    Alamat objek pajak
-    Luas tanah
-    Luas bangunan dan jumlah lantai serta jenis penggunaan bangunan
-    Jenis hak tanah
-    Kesimpulan atas NJOP berdasarkan metode yang digunakan

4.    Pernyataan, Asumsi dan Svarat yang Membatasi
Di sini diterangkan hubungan antara penilai dengan hasil laporan penilaian yang telah dibuat berupa surat pernyataan yang mendasari pembuatan laporan dan asumsi yang membatasi penggunaan laporan penilaian.
Contoh :
Penilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut :
-    Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh wajib pajak.
-    Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama berdasarkan analisa obyektif yang dilakukan penilai.
-    Diasumsikan tidak ada satupun hal yang berkaitan dengan obyek pajak yang disembunyikan yang mengakibatkan bertambah atau berkurangnya nilai.
Laporan penilaian dibuat dengan svarat batasan umum sebagai berikut:
-    Laporan bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum tanpa ijin dari pemberi tugas.
-    Penilai dapat dimintakan pendapatnya atau kesaksiannya apabila semata-mata berkaitan dengan penentuan NJOP dalam laporan.
-    Penilaian hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan penilaian dalam laporan.
-    Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian.

5.    Tujuan Penilaian
Tujuan penilaian adalah untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ) sebagai dasar pengenaan PBB tahun pajak, sebagaimana dinyatakan dalam pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun 1994.

6.    Tanggal Pemeriksaan dan Tanggal Penilaian.
Tanggal pemeriksaan adalah tanggal dilaksanakannya pemeriksaan lapangan bergantung pada masing-masing keadaan objek pajak. Tanggal penilaian didasarkan pada kondisi objek pajak per 1 Januari tahun pajak berdasarkan pasal 8 ayat 2 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun 1994.

7.    Definisi Nilai
Menerangkan definisi Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ) sebagaimana dimaksud pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU No. 12 tahun 1994, yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

8.    Data Wilayah dan Lingkungan
Di sini dijelaskan secara umum kondisi lingkungan atas objek pajak, antara lain meliputi :
•    Aksessibilitas ke objek pajak.
•    Jarak dari pusat aktifitas ke lokasi objek pajak.
•    Keberadaan fasilitas umum dan sosial di sekitar objek pajak.
•    Properti lain yang sebanding di sekitar objek pajak.

9.    Data Properti
Data properti meliputi :
•    Data Tanah
Menerangkan keluasan tanah, lokasi, karakteristik fisik tanah (bentuk, elevasi, topografi) dan fasilitas yang tersedia.
•    Data Bangunan.
Menerangkan data bangunan meliputi jenis penggunaan bangunan, luas bangunan dan basement ( jika ada ), jumlah lantai, tahun dibangun,
tahun direnovasi, jenis konstruksi, jenis material, fasilitas bangunan dan kondisi bangunan pada umumnya.
• Peruntukan.
Menerangkan peruntukan tanah ( zoning ) dari objek pajak, yang didasarkan pada peraturan yang berlaku. Dalam menganalisa peruntukan tanah beberapa hal yang perlu dipertimbangkan antara lain :
-    Penggunaan tanah pada saat penilaian dilakukan.
-    Kebijaksanaan atas perubahan zoning masa datang.
-    Potensi pembangunan atas perubahan zoning yang telah ditetapkan.

10.    Status Kepemilikan/Penguasaan
Menjelaskan status kepemilikan/penguasaan atas tanah yang meliputi jenis hak, nama pemegang hak, luas, nomor hak, tahun perolehan hak dan masa berakhirnya hak serta status kepemilikan bangunan sesuai dengan Ijin Mendirikan Bangunan (1MB) dan Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).

11.    Metode Penilaian
Menerangkan metode penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP, yaitu :
•    Pendekatan data pasar untuk penilaian tanah.
•    Pendekatan biaya
•    Pendekatan pendapatan (jika ada)

12.    Penilaian
Berisi hasil penilaian yang dilakukan dengan menggunakan pendekatan yang telah ditetapkan. Bisa hanya menggunakan satu pendekatan, bisa menggunakan 2 pendekatan atau lebih.

13.    Rekonsiliasi Nilai
Rekonsiliasi nilai perlu dijelaskan aoabila penilai menggunakan beberapa pendekatan penilaian dalam laporan penilaian. Di sini penilai harus membuat keputusan nilai yang paling sesuai dan berdasarkan argumentasi yang paling signifikan menentukan nilai yang digunakan.

14.    Konversi Nilai Objek Pajak
Dari hasil penilaian, penilai mengkonversikan berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 523 / KMK.04 / 1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan PBB untuk menetapkan besarnya NJOP.

15. Perbandingan NJOP
Menerangkan perbandingan NJOP hasil penilaian dengan penetapan NJOP sebelum diadakan penilaian.

16.    Kesimpulan Nilai
Berisi kesimpulan nilai dari objek pajak dengan menjelaskan secara singkat nama objek pajak / wajib pajak, alamat objek pajak, tanggal penilaian serta ditandatangani oleh penilai.

17.    Lampiran-lampiran
Berisi tentang :
•    Rincian perhitungan :
-    Perincian perhitungan nilai bangunan
-    Perincian perhitungan nilai fasilitas
-    Analisa nilai tanah
•    Foto dari setiap unit bangunan yang dinilai.
•    Peta lokasi yang memberikan gambaran posisi objek pajak dengan jalan utama.
•    Denah tapak dan bangunan.
•    Data-data lain yang mendukung, seperti :
-    Surat Pemberitahuan Objek Pajak ( SPOP )
-    Surat Pemberitahuan Objek Pajak ( LSPOP )
-    Sertifikat tanah
-    Bestek bangunan
-    1MB / IPB dll.


2. PENILAIAN MASSAL
•    dilakukan secara sistematis untuk sejumlah OP;
•    pada saat tertentu;
•    secara bersamaan;
•    menggunakan prosedur yang standar
•    menggunakan program aplikasi SISMIOP (CAV).
Hal-hal yang harus dilakukan sebelum proses penilaian secara massal :

   a. Update Data Harga Bahan dan Upah serta hitung DBKB Standar dan Material
   b. Update Data Fasilitas
   c. Update DBKB Non Standard
   d. Update NIR.

Setiap ada perubahan Data-data tersebut ( poin a – d ) harus dilakukan penilaian ulang.
 


Proses Penilaian Massal (CAV) Massal






Administrasi Penilaian Masal
1. Pembuatan konsep sket/peta ZNT dan penentuan NIR.
a.    Batasan-batasan dalam pembuatan sket/peta ZNT.
-    ZNT dibuat perkelurahan / desa.
-    Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah
-    Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antara ZNT
b.    Bahan-bahan yang diperlukan
-    Peta kelurahan / desa yang telah ada batas-batas bloknya
-    Peta dicopy 2 lembar - satu lembar untuk konsep peta ZNT
-    satu lembar untuk pembuatan peta ZNT akhir.
-    File data terakhir serta DHKP, data ini diperlukan untuk standarisasi nama jalan.
-    Buku Klasifikasi NJOP (Kep.Kakanwil DJP tahun terakhir, data ini digunakan untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan stanrisasi nama jalan
-    Alat alat tulis termasuk pewarna (spidol warna)
Proses Pembuatan sket /peta ZNT

a. Tahap persiapan
Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :
1.    Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuanNIR dan pembuatan ZNT,meliputi peta wilayah,peta desa/kelurahan,peta Zone Nilai Tanah.
2.    Menyiapkan data-data yang diperlukan seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR dan ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan penggolongan NJOP Bumi.
3.    Menyiapkan data data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data jenis penggunaan tanah dari Bappeda dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan rencana kota.
4.    Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil,biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada keputusan ini). 

b.    Pengumpulan data harga jual
1.    Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau
harga penawaran tanah dan / atau bangunan.
2.    Sumber data berasal dari PPAT, Notaris, Lurah / Kepala Desa, Agen Properti, penawaran penjualan properti baik melalui media cetak, brosur, pameran dan sebagainya.
3.    Data lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data -data baru maupun mengecek data data yang diperoleh dikantor.
4.    Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam formulir 1 (DataTransaksi Properti ).
5.    Dalam rangka pengumpulan data harga jual, juga diadakan inventarisasi nama-nama jalan yang ada disetiap desa / kelurahan.

c.    Kompilasi data
1.    Data yang terkumpul dalam masing-2 desa/kelurahan harus
dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah / bangunan merupakan variable yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.
2.    Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahapan analisa data.

d.    Rekapitulasi data dan ploting data transaksi pada peta kerja ZNT
1.    Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam formulir 2
(Analisa Penentuan Nilai Pasar Wajar ).
Nomor data yang tertulis pada form 1 harus sama persis dengan nomor yang tertulis pada form 2, selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada peta taburan data.
2.    Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 Januari tahun pajak yang bersangkutan.
Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor- faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis, seperti keadaan ekonomi, tingkat inflansi, tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Perubahan nilai tanah itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah prosentase antara 2 % s/d 10% pertahun. 
Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-2 penilaian berlaku.
Misalnya:
Data hipotik/agunan data penawaran dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan nilai pasar maka perlu penyesuaian. Penyesuaian jenis data :
Jual beli             >    0%    s/d    25%
Penawaran             >    -5%    s/d    -20%
Hipotik              >    10%    s/d    35%
Penyesuaian lokasi              >    2%    s/d    15%

(Sesuai hasil rapat pembahasan pengenaan, pendataan dan penilaian tahun 1999/2000 di Kanwil IX Jatim)

e.    Menentukan Nilai Pasar Tanah Permeter persegi
1.    Tanah kosong : nilai pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi
2.    Tanah dan bangunan :
a.    Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat
b.    Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh nilai pasar tanah kosong dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.

f.    Membuat batas imajiner ZNT.
Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi
taburan data transaksi.
Pembuatan batas imajiner ZNT adalah :
-    Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNTnya
-    Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis dan telah diplot pada peta kerja ZNT.
Penglompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal- hal sbb.
a.    Nilai pasar tanah yang hampir sama
b.    Mempunyai akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama
c.    Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda
d.    Mempunyai potensi nilai yang sama.

g.    Analisa Data Penentuan NIR 
Analisa data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah pada form 3, data yang dianalisis untuk memperoleh NIR dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sbb :
-    Data relatif baru
-    Data Transaksi/penawaran yang wajar
-    Lokasi yang relatif berdekatan
-    Jenis penggunaan tanah dan bangunan yang relatif sama.
-    Memperoleh fasilitas yang sama.

h.    Pembuatan Peta ZNT
Dilaksanakan setelah pengukuran bidang milik selesai dalam satu desa/kelurahan. Garis batas imajiner ZNT dipertegas dengan mengikuti batas milik, dengan mencantumkan NIR dan kode ZNTnya serta memberi warna yang berbeda dalam setiap kode ZNT.

i.    Penyusunan DBKB
Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang diangggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisa BOW dengan bantuan komputer.
Dengan metode survai kuantitas dan dasar perhitungan analisa BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya,akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya pengganti baru dari bangunan.
Komponen bangunan dapat dikelompokkan dalam 3 bagian :
-    Komponen Utama
-    Komponen Material
-    Komponen Fasilitas
Keseluruhan komponen tersebut disusun dalam suatu daftar yang disebut Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Penerapannya dikelompokkan berdasarkan Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)
Data yang diperlukan untuk penyusunan DBKB adalah :
-    Daftar harga bahan bangunan setempat
-    Daftar upah pekerja setiap unit pekerjaan
-    Faktor-faktor lain mempengaruhi biaya diantaranya adalah :
-    Jasa pemborong, jasa konsultan dan pengawas,biaya perijinan,biaya tak terduga, koreksi BOW dan suku bunga kredit selama pembangunan.
Dari hasil ramuan seluruh data dan faktor-2 tersebut dengan bantuan komputer didapatlah biaya dasar setiap komponen bangunan permeter persegi.





Kegiatan Penilaian Massal

1. Copy DBKB,ZNT,Tempat Pembayaran Massal : dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk mengcopy data-data dari tahun sebelumnya.

2. Pemutakhiran NIR : dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data NIR yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.

3. Pemutakhiran ZNT Massal : dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data ZNT beberapa OP sekaligus dlm 1 wilayah blok PBB.

4. Pemutakhiran harga bahan dan upah : dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data harga resources yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.

5. Pemutakhiran DBKB non-standar : dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB non standar yg telah dicopy dr tahun sebelum.

6. Pemutakhiran DBKB fasilitas : dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr tahun sebelum.

7. Penilaian Massal Bumi + Bangunan (Kalibrasi) : dilakukan oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng scr massal untuk seluruh OP dalam 1 wil. desa/kel.


Leave a Reply