Segala hal yang perlu anda ketahui tentang Penilaian PBB

Menu SISMIOP Penilaian PBB

-
-

PENILAIAN MASSAL.

Hal-hal yang harus dilakukan sebelum proses penilaian massal.
a. Update Data Harga Bahan dan Upah serta hitung DBKB Standar dan Material
b. Update Data Fasilitas
c. Update DBKB Non Standard
d. Update NIR.
Setiap ada perubahan Data-data tersebut ( a – d ) harus dilakukan penilaian ulang.
Menu ini digunakan untuk :
§  memproses Penilaian Massal.
§  Penetapan NJOPTKP Massal.


LAPORAN PENILAIAN.
Laporan penilaian adalah merupakan proses yang digunakan untuk mencetak laporan hasil penilaian pada satu kelurahan. Laporan yang dapat dicetak pada proses ini terdiri atas :
1.Daftar OP dengan nilai individu, yaitu laporan yang menampilkan daftar objek pajak yang memiliki nilai individu untuk wilayah kelurahan tertentu.

2.Rincian perhitungan penilaian, yaitu laporan yang menampilkan daftar ringkas objek pajak. Data ini ditampilkan berdasarkan SPOP/LSPOP yang telah diinput.

3.Laporan Transaksi Jual Beli, yaitu laporan yang berisi informasi suatu transaksi yang terjadi di pasar. Data ditampilkan per kelurahan dengan nilai tanah dan nilai bangunan yang terjadi di pasar.
Merupakan proses yang digunakan untuk :

1.OP dengan Nilai Individu.
2.Rincian Perhitungan Penilaian.
3.Laporan Transaksi Jual Beli.
4.Surat Keterangan NJOP.


LIHAT KELAS TANAH

PERUBAHAN NIR




PENGISIAN TABEL PETA ZNT




PERUBAHAN ZNT MASSAL
















sumber ;

"Teori dan Praktek Penilaian Properti", Agus Prawoto.

"Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Operator Console", Hermawan Setyabudi.

Read more

Tentang Penilaian Bangunan

-
-

Alur Data Penilaian Bangunan





Hitungan Penilaian Bangunan

•Nilai Sistem Bangunan:
(Biaya pembangunan baru–penyusutan)

A. Biaya komponen utama                           Rp. xxx
B. Biaya komponen material*                       Rp. xxx
C. Daya dukung lantai                                 Rp. xxx
D. Mezzanine                                               Rp. xxx
E. Fasilitas yg disusutkan**                          Rp. xxx +
F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E)      Rp. xxx
G. Penyusutan ( ... % x F )                           Rp. xxx -
H. Nilai setelah disusutkan ( F - G )              Rp. xxx
I. Fasilitas yg tidak disusutkan                      Rp. xxx +
J. Nilai sistem bangunan ( H + I)                    Rp. xxx
*)     1. Atap 2. Dinding 3. Lantai 4. Langit2
**)   1. AC Sentral 2. Kolam renang 3. Perkerasan Hal. 4. Lapangan Tenis 5. Lift 6. Tangga Berjalan 7. Pagar 8. Pmadam kbakarn 9. Genset 10. Sal. PABX/Telpn 11. Sumur Artesis 12. Boiler
***) 1. Listrik 2. AC Window 3. AC Split
Daya dukung lantai dan mezanine khusus untuk bng : Pabrik (JPB03) & Gudang/bengkel/ pertanian (JPB08)


•Nilai Sistem Bangunan Standar:
(Biaya pembangunan baru–penyusutan)

A. Biaya komponen utama                           Rp. xxx           (DBKB Komp Utama X LB)
B. Biaya komponen material                        Rp. xxx           (DBKB Komp Material X LB)
C. Daya dukung lantai                                 Rp. xxx           (DBKB Daya Dukung X LB)
D. Mezzanine                                               Rp. xxx           (DBKB Mezanine X L Mez)
E. Fasilitas yg disusutkan                            Rp. xxx      +   (DBKB Fasilitas X JU Satuan)
F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E)      Rp. xxx
G. Penyusutan ( ... % x F )                           Rp. xxx       -
H. Nilai setelah disusutkan ( F - G )              Rp. xxx
I.   Fasilitas yg tidak disusutkan                    Rp. xxx      +   (DBKB Fasilitas X JU Satuan)
J.  Nilai sistem bangunan ( H + I)                  Rp. xxx


•Nilai Sistem Bangunan Non Standar:
(Biaya pembangunan baru–penyusutan)

A. Biaya komponen utama                           Rp. xxx            (DBKB Komp Utama X LB)
B. Biaya komponen material                        Rp. xxx            (Komp Material sdh masuk 
                                                                                            ke DBKB Komp Utama)                                                                                                                                                
C. Daya dukung lantai                                  Rp. xxx           (DBKB Daya Dukung X LB)
D. Mezzanine                                                Rp. xxx           (DBKB Mez X L Mez)
E. Fasilitas yg disusutkan                             Rp. xxx      +   (DBKB Fasilitas X JU Satuan)
F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E)       Rp. xxx
G. Penyusutan ( ... % x F )                            Rp. xxx       -
H. Nilai setelah disusutkan ( F - G )               Rp. xxx
I.   Fasilitas yg tidak disusutkan                     Rp. xxx      +  (DBKB Fasilitas X JU Satuan)
J.  Nilai sistem bangunan ( H + I)                   Rp. xxx



•Nilai Bangunan per M2 :
       ∑ Nilai Bangunan / ∑ Luas Bangunan

•NJOP Bangunan per M2 :
       Nilai Bng/m2 dikonversi ke Kelas Bng

•NJOP Bangunan:
       NJOP Bng/m2 x  ∑  Luas Bangunan

•Tabel Klasifikasi NJOP Bng diatur dg PMK

Contoh DBKB Non Standar SE-65/PJ.6/1993




Penyusutan Bangunan

•Komponen yg disusutkan:
–Komponen Utama
–Komponen Material (Dinding, atap, lantai, langit-langit)
–Komponen Fasilitas (Fasilitas-fasilitas bangunan selain yg tidak disusutkan)

•Komponen yg tidak disusutkan:
–Komponen Fasilitas (Listrik, AC Sentral, AC Split, AC Window, Genset, Boiler)






•Hitung umur efektif bangunan non standar:

–Tidak ada tahun renovasi dan tahun dibangun>10 thn:
  •UmurEfektif = ((ThnPenilaian – ThnDibangun) + (2*10)) / 3;

–Tidak ada tahun renovasi dan tahun dibangun<=10 thn:
  •UmurEfektif = ThnPenilaian – ThnDibangun;

–Tahun renovasi - Tahun dibangun > 10 tahun:
  •UmurEfektif = (ThnPenilaian – ThnDibangun) + (2*10))/3);

–Tahun renovasi - Tahun dibangun <= 10 tahun:
  •UmurEfektif = ((ThnPenilaian – ThnDibangun) + (2*(ThnPenilaian – ThnDibangun)))/ 3);

–Umur Efektif maksimal adalah 40 tahun, sehingga jika hitungan umur efektif > 40, maka Umur Efektif = 40



•Persentase Penyusutan:
–Baca ke tabel penyusutan dg parameter berupa:
  •Variabel Tahun Efektif
  •Variabel Umur Efektif

•Persentase Penyusutan Khusus JPB15 (tangki):
–Tidak membaca ke tabel penyusutan.
–Hitungan Persentase Penyusutan:
  •PersenPenyusutan = (UmurEfektif * 5) / 100;
–Persentase Penyusutan maksimal adalah 50%, shg
  •jika hitungan Persentase Penyusutan > 50%,
  •maka Persentase Penyusutan = 50%

SE-62/PJ.6/1999 Tentang Juknis Penggunaan dan Otomatisasi DBKB

Read more

Objek Penilaian Beserta Kriteria

-
-

Objek Penilaian
OP BUMI
•    Permukaan Tanah
•    Tubuh Bumi (Sektor Pertambangan Migas)
•    Hasil Produksi (Sektor P3)


OP BANGUNAN
•    Bangunan
–    Komponen Utama
–    Komponen Material
–    Komponen Fasilitas


Kriteria Objek Pajak

 OP Standar
•Luas tanah ≤ 10.000 m2
•Jumlah lantai bangunan ≤ 4
•Luas bangunan ≤ 1.000 m2

OP Khusus
•OP yg memiliki konstruksi khusus, atau
•keberadaannya memiliki arti yg khusus
•contoh: lap golf, pelabuhan laut, bandara, jalan tol, pompa bensin,dll

OP Non Standar
•Luas tanah: > 10.000 m2
•Jumlah lantai bangunan > 4
•Luas bangunan > 1.000 m2


Kriteria Bangunan

Bangunan Non Standar

 1. Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan > 1000 m2 atau Jumlah lantai bangunan > 4 lantai, yaitu: 
•Perkantoran Swasta (JPB 02),
•Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04),
•Gedung Pemerintah (JPB 09)
•Rumah Sakit/Klinik (JPB 05),
•Hotel/Wisma (JPB 07),

2. Semua Bangunan dg JPB berikut:
•Pabrik (JPB 03),
•Bengkel/Gudang/Pertanian(JPB08),
•Apartemen (JPB 13),
•Tangki Minyak (JPB 15),
•Olahraga/Rekreasi (JPB 06),
•Bangunan Parkir (JPB 12),
•Pompa Bensin (JPB 14),
•Gedung Sekolah (JPB 16)


Bangunan Standar

 1. Semua Bangunan dg JPB berikut:
•Perumahan (JPB 01),
•Bangunan Lain-Lain (JPB 10)

2. Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan ≤ 1000 m2 atau Jumlah lantai bangunan ≤ 4 lantai, yaitu:
•Perkantoran Swasta (JPB 02),
•Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04),
•Gedung Pemerintah (JPB 09),
•Rumah Sakit/Klinik (JPB 05),
•Hotel/Wisma (JPB 07),
 








sumber ;

"Teori dan Praktek Penilaian Properti", Agus Prawoto.

"Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Operator Console", Hermawan Setyabudi.

Read more

Pemutakhiran Data

-
-

Pemutakhiran ZNT/NIR

Menggunakan aplikasi SISMIOP



Pemutakhiran Harga Resources

 •Komponen Harga Resource:
–01. Upah Pekerja
–02. Bahan Batu/Pasir
–03. Semen
–04. Kayu
–05. Bahan Besi/Baja
–06. Bahan Atap
–07. Bahan Lantai
–08. Bahan Langit-langit
–09. Bahan Pintu/Jendela/Partisi
–10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\
–11. Lain-Lain
semuanya direkam dlm satuan ribuan Rupiah

KEP-533/PJ.6/2000 ttg Juklak Pendaftaran, Pendataan, & Penilaian Objek & Subjek PBB Dalam Rangka Pembentukan dan/atau Pemeliharaan Basisdata SISMIOP (Lampiran 26)







Pemutakhiran DBKB Fasilitas

 •Komponen2 Fasilitas Bangunan:
KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26





 Pemutakhiran DBKB Non Standar

 •DBKB Non Standar terdiri dari:
–DBKB JPB 02 – Perkantoran Swasta
–DBKB JPB 04 – Pertokoan/Apotik/Ruko
–DBKB JPB 05 – Rumah Sakit/Klinik
–DBKB JPB 06 – Olahraga/Rekreasi
–DBKB JPB 07 – Hotel/Wisma
–DBKB JPB 09 – Gedung Pemerintahan
–DBKB JPB 12 – Bangunan Parkir
–DBKB JPB 13 – Apartemen
–DBKB JPB 14 – Pompa Bensin
–DBKB JPB 15 – Tangki Minyak
–DBKB JPB 16 – Gedung Sekolah
–DBKB JPB 8B (Daya Dukung Lantai)
–DBKB Mezanin
semua direkam dlm satuan ribuan Rupiah







sumber ;

"Teori dan Praktek Penilaian Properti", Agus Prawoto.

"Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Operator Console", Hermawan Setyabudi.


Read more

Sektor Perkebunan, Kehutanan, dan Pertambangan (PART 2)

-
-

Sektor Perkebunan, Kehutanan, dan Pertambangan (Part II-Kehutanan)

SEKTOR KEHUTANAN
Pengenaan PBB sektor kehutanan didasarkan pada Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-73/PJ.6/1999 tanggal 16 Desember 1999.  Didalam sektor kehutanan terdapat berbagai jenis areal hutan yaitu :

1. Areal Produktif  yang disebut juga Areal Blok Tebangan yaitu areal hutan dimana kayu-kayu pada areal tersebut mempunyai umur ataupun diameter yang cukup untuk ditebang dan bernilai ekonomis.  Luas areal ini biasanya dinyatakan didalam Rencana Karya Tahunan (RKT) yang diterbitkan oleh Dinas Kehutanan kepada para pengusaha hutan.

2. Areal Belum/Tidak Produktif  yang disebut juga Areal Non Blok Tebangan yaitu areal hutan dimana kayu-kayunya belum layak ditebang karena belum cukup umur dan tidak ekonomis untuk ditebang.

3. Areal Lainnya yaitu areal yang tidak ada tegakannya (tidak ada pepohonannya) seperti rawa, payau, waduk/danau, atau yang digunakan oleh pihak ketiga secara tidak sah.

4. Log Ponds yaitu areal perairan didalam hutan yang digunakan untuk tempat penimbunan kayu.

5. Log Yards yaitu areal daratan didalam hutan yang digunakan untuk penimbunan kayu.

6. Areal Emplasemen yaitu merupakan areal dimana didirikan bangunan-bangunan yang berkenaan dengan usaha bidang kehutanan

Untuk menentukan NJOP sektor kehutanan dapat dibagi atas 2(dua) kategori tergantung kepada jenis hak untuk mengelola/mengusahakan hutan tersebut  yaitu :
1. Sektor Kehutanan yang dikelola berdasarkan Hak Pengusahaan Hutan (HPH), Hak Pemungutan Hasil Hutan (HPHH), Izin Pemanfaatan Kayu (IPK) dan Izin Sah lainnya selain Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri (HPHTI).

a. NJOP areal produktif ditetapkan sebesar 8,5 kali hasil bersih dalam satu tahun.
Hasil bersih adalah Pendapatan kotor dikurangi Biaya eksploitasi
Pendapatan kotor adalah total hasil produksi kayu tahun pajak sebelumnya dikalikan dengan harga pasar kayu bulat dalam tahun pajak berjalan (harga pasar per 1 Januari).
Biaya eksploitasi terdiri dari :
a. Biaya penanaman ( khusus PT.Perhutani ).
b. Biaya pemeliharaan hutan / perawatan ( khusus PT.Perhutani ).
c. Biaya pengendalian kebakaran dan pengamanan hutan.
d. Biaya penebangan ( upah tenaga kerja dan peralatan ).
e. Biaya pengangkutan sampai ke log ponds atau log yards.
f. PBB dan PSDH ( untuk areal blok tebangan ) tahun pajak sebelumnya.

     b. NJOP areal belum/tidak produktif, areal emplasemen dan areal lainnya = NJOP tanah.

     c. NJOP Log Ponds = NJOP Perairan, yaitu berdasarkan korelasi garis lurus kesamping dengan klasifikasi NJOP permukaan bumi berupa tanah sekitarnya.

2. Sektor Kehutanan yang dikelola berdasarkan Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri ( HPHTI ).

     a. NJOP Areal Hutan adalah NJOP tanah ditambah Biaya Pembangunan HTI menurut umur tanaman. Standar Biaya Pembangunan HTI dibuat berdasarkan data dari Dinas Kehutanan setempat.

 b. NJOP areal emplasemen dan areal lainnya = NJOP tanah

Contoh :
1.    PT. Triloves, suatu perusahaan bidang kehutanan (HPH) di Kalimantan Barat memiliki/menguasai/mendapat manfaat dari bumi dan bangunan sbb :
  1. Bumi
1.    Areal produktif
      tanah hutan blok tebangan : 200 Ha, kls A.49 (Rp200,-/ M2)
2.    Areal belum/tidak produktif
Tanah hutan non blok tebangan : 4.000 Ha, kls A.49
3.      a.Log ponds : 10 Ha, kls A.49
b. Log yards : 5 Ha, kls A.49
4.    Areal lainnya (rawa, payau) : 100 Ha, kls A.50 ( Rp140,- / M2 )
5.    Areal Emplasemen :
a. Pabrik : 20.000 M2 ; kls A.45 ( Rp 660,-/M2 )
b. Gudang : 2.000 M2 ; kls A.45
c. Kantor : 1.000 M2 ; kls A.45
d. Perumahan : 10.000 M2 ; kls A.44 ( Rp910,-/ M2 )

  1. Bangunan
a.    Pabrik : 1.000 M2; kls A.10  (Rp264.000,- / M2 )
b.    Gudang : 500 M2; kls A.10
c.    Kantor  : 200 M2 ; kls A.9 ( Rp310.000,- / M2 )
d.    Perumahan : 5.000 M2 ; kls A.9

  1. Angka kapitalisasi : 8,5
Hasil bersih sebelum tahun pajak berjalan : Rp1.000.000.000,-
Hitung PBB yang menjadi kewajiban PT. Wanalestari tersebut bila NJOPTKP = Rp10.000.000,-

Jawab :

NJOP Bumi dan Bangunan :                           = Rp18.682.550.000,-
NJOPTKP :                                                      = Rp       10.000.000,-
NJOP untuk perhitungan PBB                         = Rp18.672.550.000,-
PBB : 0,5% x 40% x Rp18.672.550.000,-        = Rp      37.345.100,-









sumber ;

"Teori dan Praktek Penilaian Properti", Agus Prawoto.

"Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Operator Console", Hermawan Setyabudi.

Read more

Sektor Perkebunan, Kehutanan, dan Pertambangan (PART 1)

-
-

Sektor Perkebunan, Kehutanan, dan Pertambangan (Part I-Perkebunan)

Dalam Pajak Bumi dan Bangunan dikenal adanya 5 sektor yaitu sektor Pedesaan dan Perkotaan yang disebut dengan P2, kemudian sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan yang disebut P3. Fokus utama untuk perhitungan PBB Perkebunan, Kehutanan dan Pertambangan adalah menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Apabila NJOP telah diperoleh maka dengan mudah dapat dihitung PBBnya.

A. SEKTOR PERKEBUNAN
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-21/PJ.6/1999 tanggal 23 April 1999 menjadi dasar pengenaan PBB di sektor perkebunan.
Didalam sektor perkebunan terdapat berbagai jenis areal (tanah) dengan karakteristik yang berbeda sehingga NJOP masing-masing areal juga berbeda sesuai dengan Nilai Indikasi Rata-rata masing-masing tanah diareal yang bersangkutan. Adapun areal-areal tersebut adalah sebagai berikut :

1. Areal Kebun, yaitu areal yang sudah diolah dan ditanami dengan komoditas perkebunan baik yang telah menghasilkan maupun belum menghasilkan
NJOP = NJOP tanah + Standar Investasi Tanaman
NJOP tanah : sesuai dengan karakteristik tanah dan NIR hasil pendataan dan penilaian yang kemudian dituangkan kedalam bentuk Surat Keputusan Kakanwil DJP
Standar Investasi Tanaman : jumlah modal yang diinvestasikan menurut umur dan jenis tanaman dalam satuan rupiah per hektar

2. Areal yang sudah diolah tapi belum ditanami.
NJOP = NJOP tanah + Biaya Pengolahan/pematangan tanah dalam satu tahun

3. Areal Emplasemen, yaitu areal yang diatasnya terdapat bangunan dan / atau pekarangan
NJOP = NJOP tanah

4. Areal lain, yaitu areal selain areal kebun dan areal emplasemen yang berupa areal belum diolah, rawa, cadas, jurang atau tanah lain yang tidak dapat dimanfaatkan untuk perkebunan.
NJOP = NJOP tanah

Contoh:
PT.Sawit Nusantara, sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit didaerah Sumatera Utara memiliki/menguasai/mendapat manfaat dari tanah dan bangunan dengan rincian sebagai berikut :
A. Tanah
1. Areal kebun :
            a. Usia tanaman 2 tahun : 100 Ha, kelas A.42 ( Rp1.700,- / M2 )
                                       S I T      :  Rp2.795.000,- per Ha
            b. Tanaman sudah menghasilkan : 300 Ha, kelas A.42
                                                      S I T      : Rp5.646.000,-  per Ha
2. Areal emplasemen :
            a. Kantor   : 0,5 Ha , kelas A. 36 ( Rp14.000,- / M2 )
            b. Gudang : 1 Ha , kelas A.37 ( Rp10.000,- / M2 )
            c. Pabrik   : 2 Ha, kelas A. 37
B. Bangunan :
            a. Kantor    : 500 M2 , kelas A. 4 ( Rp700.000,- / M2 )
            b. Gudang  : 1.000 M2, kelas A. 6 ( Rp505.000,- / M2 )
            c. Pabrik    : 4.000 M2 , kelas A. 8 ( Rp365.000,- / M2 )
Hitung PBB tahun 2003 atas perkebunan tersebut bila NJOPTKP : Rp10 juta

Jawab:

NJOP Tanah dan Bangunan ( A + B )                 =  Rp11.458.300.000,-
NJOPTKP                                                            = Rp       10.000.000,-
NJOP untuk perhitungan PBB                             = Rp11.448.300.000,-
PBB : 0,5% x 40% x Rp11.448.300.000,-           = Rp       22.896.600,-














sumber ;

"Teori dan Praktek Penilaian Properti", Agus Prawoto.

"Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Operator Console", Hermawan Setyabudi.

Read more

Pembuatan ZNT/NIR

-
-



•Batasan dalam pembuatan ZNT dan NIR :
–ZNT dibuat per kelurahan/desa, contoh:
AA, AB, AC, ..., BA, BB, BC, ..., CA, CB, CC, ..., dst
–NIR ditulis dalam ribuan rupiah, contoh:


 –Garis batas setiap ZNT diwarnai berbeda agar jelas
–Standarisasi nama jalan alamat OP diperlukan guna merapikan daftar Klasifikasi NJOP Bumi

 Catatan : Petunjuk teknis pembuatan ZNT/NIR dapat dipelajari pada Lampiran KEP-533/PJ/2000

 Contoh Tabel ZNT SISMIOP
(Lampiran Kep. Ka. Kanwil DJP tentang Klasifikasi & besarnya NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB)

















sumber ;

"Teori dan Praktek Penilaian Properti", Agus Prawoto.

"Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Operator Console", Hermawan Setyabudi.

Read more
Designed by Top WordPress Theme
Support by Premium Blogger Themes